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首富先生三大猜想生存

2020-05-06

■杨姣姣/文

曹国伟在微博上发了一张图片,立刻引起了高频率转发。图片显示,11月5日,恒大上市香港庆功酒会上,刚刚晋级内地首富的许家印手持香槟酒,在一众美女丛中笑颜绽放。这个庆祝方式完全是许家印式的,也富有娱乐色彩。恒大地产在内地城市的项目但逢开盘,必定明星高调站台,娱乐之余,房子大卖,项目知名,业主倍感自豪,可谓皆大欢喜。

每个人都有苦尽甘来之时。许家印的首富旅程相比同行可谓艰辛,历经多年筹组,苦心储备,在首次IPO最后一刻宣告停止,随后又深陷舆论讨伐的“私募陷阱”,危难之势汹涌而来。如今,恒大地产总成交近50亿港元,全港位列首位,也创造了今年内地房企香港IPO的新纪录。去年10月初,正值全行业最黑暗之际,笔者有机会探访恒大广州总部。大约晚11点钟,恒大地产总部依然灯火通明,一众高管依然在召开会议,会罢,许家印独自在大会议室的角落一隅,吃着方便面,良久才出来面客。

恒大地产此番上市,亦瞬间多变,令人几乎无所适从。恒盛地产和宝龙地产首先被资本市场来了个下马威,先后破发。等到恒大地产招股途中,卓越置业又临时宣布刹车,缺乏竞争对手有时也不是好消息。但是,最终恒大地产终于走了过来。11月5日,恒大地产以高于招股价的14%以上开盘,在闭市前半个小时,尾盘强势拉升,一举摸高至4.7港元,高出招股价4 %,同期,香港恒指却下跌1 6点。依总股本150亿股计算,恒大地产首日收盘,市值达705亿港元,成为香港最大中资房企,许家印持股68%,第一次改写内地首富排行榜榜单。至此,广东地产五虎悉数聚会香港。

首富先生曾为恒大地产的上市代码“ ”付出200万港元现金,显示出在最困难之际都不曾放弃上市之心,接受资本市场的考验。从未来而言,笔者对首富先生和恒大地产有如下评价和料想。

其一,许家印或是中国地产界最后一位首富先生。

许家印以超400亿身家成为最新首富,一纸数字背后,公认的是大量土地储备在资本市场上的溢价。然而,恒大地产的成功上市之日,也吹响了这个土地造富模式最后的挽歌。大量举债储备土地,既在政策层面面临高风险,又持续考验融资能力和渠道,更重要的是,经过2008年地产一役,很多城市地价跌幅五成的教训已经基本打破了土地不可贬值的神话。

在恒大地产的招股书中,江苏启东项目是排在第一位置的权重资产,占据恒大5400万平方米总土地储备的近1/ 。可以料想,未来,这一幕如何能够在第二家上市公司的招股书中重演。恒大地产上市前,投资额达数百亿元的上海迪斯尼项目定址终于明朗化,由此在资本市场催发一轮行情。恒大启东项目与上海迪斯尼项目隔江对望,中间是崇明岛,而两座连接两地的大桥年内已经进入动工阶段。

其二,“开盘必特价”必将继续。

“开盘必特价,特价必升值”是恒大地产逆境转胜、打赢一场IPO之战的关键词,它让恒大以让利销售为武器,打开了生存空间,也重树了投资人的信心,事实上,这也是全行业去年对抗衰退的不二武器。

恒大的成功之路与碧桂园类似,走的是土地路线,销售运用中低价策略。土地成本平均不足500元的优势赋予恒大价格取胜的巨大空间。未来,恒大将在价格路线上走的更远,一方面,恒大已经尝到了甜头,另一方面,恒大土地储备面积巨大,部分面积相对偏远,每年数百万平方米的开工面积都要求恒大必须“出货”,通过提高资金周转率来获得更高的资金收益。事实上,在这个问题上,纯住宅类的地产公司都不得不遵从。

其三,数月内,恒大再融资属大概率事件。

恒大地产此次IPO,发售股份仅占10%,由于公开认购超额,触发了回拨机制,最后发售股份约占总股份的14%,净融资超过 1.8亿港元。翻看同期上市的其他新股,股份售比多在25%以上,以正在路演期间的龙湖地产而言,发售股份占总股本的20%。

这样巨大的融资,相信依然未必满足恒大地产的胃口。虽然账面上拥有过100亿元现金,但是恒大地产体量巨大,运转起来对资金的需求度会异常庞大,年内亦要支付相当数量的土地出让金和偿还银行贷款。碧桂园即有前例可循。2007年4月,碧桂园完成上市,募资129亿元,但是仅仅8个月后,碧桂园就提出了另一个高达117亿元的债券融资动议,只是叹于市况,未能成行。

另外,恒大地产公开发售比例过低,按规定,香港联交所对公开发售有最低限制,通常不得低于15%~25%。联交所对恒大地产的这一豁免,现在反而为恒大地产上市后创造了继续融资的空间,如配股、发行可转债继续融资等。总之,外部人士倾向于相信,数月内,恒大再融资存在很大概率。

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