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酒店类REITs接连赴港上市分析称遭受三

2019-09-19

  日前,内地首只酒店房地产(REITs)开元产业信托()正在赴香港挂牌上市。它的招股文件显示,联席保荐机构是摩根士丹利和渣打银行,发行价在3..20港元/单位,预计全球发行部份召募资金6.75亿-8.1亿港元。

  另外,花样年()在近日也与高盈集团就酒店房产信托基金项目进行合作。花样年将在内地寻找潜伏酒店并购项目,项目达成后并入酒店REITs,另外花样年将作为管理方代表高盈资本行使业主权利。这款基金也将在香港、新加坡及发行。

  多位信托、地产基金业人士向表示,国内的REITs产品其实已经呼吁多年,但是诞生前景依然不乐观,根本原因包括三个方面:地产调控仍在延续;商业地产租金回报低;没有税收支持。

  上海一位信托业人士向表示,从招股文件看,即便是赴港上市的REITs产品,在结构设计上也需要借助担保,从而在未来取得外部现金流的支持,才能支持较高的投资回报预期,但实际上已变成类似债权融资的模式,与真正意义的REITs产品有一定差异。

  募资规模缩水10亿港元

  发行文件显示,开元产业信托在中国持有酒店资产,包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村等4家五星级酒店和一家四星级酒店,总共具有2021间客房,平均入住率60.8%。

  该信托主要收益来源酒店租赁及管理协议下承租人应付的租金,承租人是开元酒店管理公司,租赁、管理协议期限十年。同时开元酒店管理也是酒店的管理人,负责经营、管理酒店物业。

  “开元的这个REITs产品能成功上市发行,也让我们业界觉得很惊喜。”上述业人士称,虽然现在有很多各类商业地产项目的收(受)益权信托产品,相比之下,REITs好处在于公开发行,流通较为方便。

  在整个信托结构设置上,受托人德意志信托(香港)有限公司以信托方式代基金单位持有人持有资产;产业信托管理人则是开元资产管理公司,负责管理信托资产并为基金持有人提供稳定的分红。

  开元产业信托通过SPV(BVI)的两家全资附属公司SPV(HK)、星空投资持有浙江开元酒店(中国)100%的股权,并通过后者持有5家酒店的股权。除开元外,凯雷在整个架构中都扮演重要角色。凯雷开曼(开曼)持有信托管理人39.95%股权,同时凯雷(开曼)在信托上市时持有15.63%基金单位。

  事实上,该信托原打算在全球公然发行4.699亿份,其中香港发行4699万份,剩余的进行国际配售。因市场反应平淡,最终发行规模调低至1.93亿份。不过发行价格范围仍在每份3.50港元至4.20港元,因此全球发行部分召募资金的总额预计将从16.45亿港元-19.74亿港元调整至6.75亿-8.1亿港元。

  在全球发行完成且超额配售权全部行使后,信托基金的总单位数是7.72亿份,其中公众持有人比例为32.42%、凯雷28.39%、浩丰国际39.20%。

  遭遇三重障碍

  深圳一名资深地产基金人士向表示,REITs产品能够向基金持有人提供稳定的分红收益。为此,开元产业信托中设置了基本租金,即在前5年,开元酒店管理每一年必须支付最低基本租金2.16亿元。开元旅业、(,)浙江分行对此分别进行担保。

  另外,开元产业信托还通过设置浮动个别租金的方式,分享酒店物业的收益在未来的上涨潜力,个别租金按每月经营总收入的20%加上该月经营毛利的34%计算。

  财务数据显示,5家酒店的经营总收入从2010年的6.427亿元,增长至2012年的7.655亿元,年复合增长率为9.1%;总经营毛利从1.925亿元增至2.521亿元,年符合增长率为14.5%。依照测算,信托单位分派的总金额为0.1535港元/单位,按最低发行价计算,隐含年化分红收益率为9.15%,若按最高发行价计算则是7.63%。

  事实上,国内的房产信托基金呼吁多年,但迟迟未见“胎动”,这款酒店房地产信托赴港上市,再次激发金融、地产界的讨论。“国产版的REITs产品,我个人现在依然并不是很乐观。”上述地产基金人士向坦言。

  首先,从地产的金融环境看,现在房地产行业是调控打压的重点对象,不太可能在这时候推出一款更好的融资工具来扶持房地产业的发展。

  其次上述信托人士表示,国内的税制体系与国外不太一样,比如虽然把基础资产的受益权从经营主体剥离出来,然后装入REITs产品中,但经营主体在未来是先交税还是先支付资产的受益权。如果税负问题不能突破,未来产品的成本会很高,租金收益率难以提升上去。

  再者,该信托人士认为,国内的房产信托基金面临最重要的不是技术性问题,而是经济问题。成熟物业作为REITs的核心资产,其回报通过租金或运营收益取得,国内核心商圈物业在折旧、扣税后,租金收入回报达不到海外市场REITs产品所要求的收益水平及稳定性表现。

  “除非有外部现金流支持,内生现金流是很难支持整个房产信托基金发行的。但是外部现金流一般要通过信用担保、资产抵押等方式获得。真正的REITs产品本质是体现股权分红回报,依靠外部担保事实上已变成债权融资的模式。”该信托人士说。

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